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REFORMA DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS: SEGUNDO INTENTO DEL GOBIERNO. OBJETIVO CONSEGUIDO.

Como ya les informamos anteriormente (para más información acceda aquí), el Gobierno actual tenía como objetivo la modificación del mercado de la vivienda y lo ha conseguido. A continuación os resumimos los detalles:

 

  • Primer asalto: el Gobierno aprueba el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (publicado en el BOE de18-12-2018). Ideas a recordar: 
    • Tras el plazo de 30 días desde su promulgación, el Gobierno no obtuvo los apoyos parlamentarios necesarios y, en consecuencia, la norma quedó derogada.
    • Concretamente, la reforma estuvo vigente y fue aplicable a los contratos de alquiler que se celebraron entre el 19 de diciembre y el 23 de enero; a los celebrados a partir del 24 de enero se les volvía a aplicar la normativa anterior.

 

  • Segundo asalto: Tras la no convalidación del Real Decreto-Ley de diciembre, el Gobierno volvió a la carga y en el Consejo de Ministros celebrado el 1 de marzo, aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, (publicado en el BOE de 5-3-2019). Ideas clave:
    • Este nuevo Real Decreto-Ley comprendía la mayoría de las medidas del anterior y alguna nueva. Dicha norma está vigente desde el día siguiente a su publicación en el BOE, aunque estaba pendiente de convalidación con la esperanza de, en esta ocasión, contar con los apoyos necesarios para ello y que perdurara su vigencia. De lo contrario, la situación descrita anteriormente volvería a producirse y la vigencia de la norma se limitaría, únicamente, a un breve periodo de tiempo.
    • La intención del Gobierno era clara: incentivar la oferta de vivienda en alquiler, proteger al inquilino con mayor seguridad y certidumbre y apoyar a los grupos más vulnerables. 

 

  • Fin del combate:  El Congreso de los Diputados CONVALIDA EL REAL DECRETO-LEY DE 7/2019 con su Resolución de 3 de abril de 2019 (publicada en el BOE el 10-4-2019). OBJETIVO CONSEGUIDO: La reforma del mercado del alquiler de vivienda ya es un hecho.  

 

 

A continuación, aunque sin ánimo exhaustivo, desgranamos las principales medidas de la nueva norma, que parece que han venido para quedarse:

 

Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Duración del contrato:

  • El plazo de duración obligatoria se incrementa de 3 a 5 años, en caso de personas físicas, y a 7 años, cuando el arrendador sea persona jurídica. 
  • Además, se amplía el plazo de renovación tácita, así si llegada la fecha del vencimiento del contrato o de sus prórrogas ni arrendador ni arrendatario han comunicado su intención de no renovarlo al menos en el plazo de cuatro meses (arrendador) y dos meses (arrendatario) el contrato se prorrogará obligatoriamente por un año hasta un máximo de tres años.

 

Plazo de preaviso: aumentan los plazos de preaviso para la no renovación del contrato, estableciéndose en dos meses para el arrendatario y en cuatro meses para el arrendador.

 

Efectos frente a terceros de contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad: Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, por lo que se elimina el requisito de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Viviendas de uso turístico: Se excluye del ámbito de aplicación de la LAU a la cesión temporal del uso de viviendas de uso turístico, quedando reguladas por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción.

 

Actualización de la renta: Se mantiene el sistema de revisión de la renta mediante libertad de las partes. Como novedad, se introduce un límite máximo al incremento de la renta que no puede exceder del que resultaría de aplicar la variación del IPC a fecha de cada revisión de renta.

 

Fianzas adicionales: Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario de vivienda.

 

Gastos generales y de servicios individuales: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de los contratos de arrendamiento de vivienda serán ser pagados por el arrendador cuando este sea persona jurídica, aunque los mismos sean a iniciativa del arrendatario.

 

Plazo mínimo: En el caso de que el arrendador persona física quiera ejercitar el derecho de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, deberá hacerlo constar expresamente en el contrato en el momento de su celebración.

 

Muerte del arrendatario: Se establece la posibilidad de subrogación bajo el contrato de arrendamiento en la posición del arrendatario, en caso de fallecimiento del mismo, en favor de personas en situación de especial vulnerabilidad y menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

 

Régimen aplicable a determinadas viviendas: Se exceptúa del sometimiento obligatoria a la LAU a los contratos de arrendamiento que tengan por objeto viviendas de superficie superior a 300 m2 o contemplen una renta inicial en cómputo anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y en los que el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, los cuales se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.

 

Modificaciones en el ámbito tributario:

Modificaciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Se declaran exentos del impuesto los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Modificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

  • Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
  • Para los supuestos de alquiler de inmuebles de uso residencial con renta limitada por una norma, cuando el arrendador sea un ente público, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario.
  • Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, habilitando a los ayuntamientos a establecer, dentro del límite del 50% en el que está fijado el recargo, un solo recargo o varios, en función del tiempo en el que la vivienda se encuentre desocupada. 

 

Modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal:

Se introducen modificaciones para el incremento de los fondos de reserva de las comunidades de propietarios para obras de accesibilidad y se establecen mayorías cualificadas en las comunidades de propietarios para limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico.  

 

 

NOTA: Esta publicación contiene exclusivamente información general sobre la materia analizada. A través de la misma, Gabinet Vallribera-Baqués i Associats no emite opinión jurídica o técnica para un supuesto concreto. Por ello, nuestro Gabinete queda a su disposición para estudiar de manera personalizada la solución más adecuada para su caso. En todo caso, Gabinet Vallribera-Baqués i Associats no asumirá responsabilidad alguna en relación al contenido de esta publicación general.