Ante la falta de acuerdo parlamentario y el trámite que en su caso esto comportaba, el Gobierno optó por la figura del Real Decreto-Ley para introducir cambios normativos de forma inmediata en materia de vivienda y alquiler, que consideraba prioritarios en su agenda política. De esta forma, el pasado 18 de diciembre se publicaba en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo modificaciones de gran calado en el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda.

Sin embargo, la utilización de esta figura de urgencia no obsta para preservar las garantías que ofrece la tramitación parlamentaria. Por ello, el artículo 86 de la Constitución establece que los Reales Decretos-Leyes deben ser convalidados en el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación, para poder así seguir vigentes.

En el caso de este Real Decreto-Ley en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno no obtuvo los apoyos parlamentarios necesarios y, en consecuencia, atendiendo al tenor literal del precepto constitucional, ha de entenderse derogado.

Ante una situación así, se plantean las siguientes cuestiones:

¿Qué efectos tiene la no convalidación?

¿Cómo afectan las modificaciones previstas en el Real Decreto- Ley a los contratos celebrados tras su promulgación?

• Efectos: La no convalidación de la norma, NO conlleva la pérdida de validez de la norma con efectos retroactivos, ya que el Real Decreto-Ley ha estado vigente durante el periodo de tiempo que va desde su entrada en vigor hasta su derogación.

• Fecha de Derogación: El Reglamento del Congreso exige que la derogación de un Real Decreto-Ley se publique en el BOE, circunstancia que se ha producido el 24 de enero, por tanto, esta derogación surte efectos a partir de esa fecha. A efectos prácticos, esto se traduce en que:
  • La norma ha estado vigente desde el 19 de diciembre hasta el 23 de enero, por lo que los contratos de arrendamientos que se hubieren formalizado en ese lapso temporal, se rigen por la normativa en vigor en esa fecha, que es como decimos la contemplada en el Real Decreto Ley.
  • Por el contrario, los contratos que se firmen a partir del 24 de enero se rigen por la normativa anterior, puesto que al haber sido derogado el Real Decreto-Ley, las modificaciones que este introducía pierden su vigencia.

Repasemos a continuación cuales son los cambios más relevantes que afectan a estos contratos:  

• Duración de los contratos. El Real Decreto-Ley amplió el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, por lo que:
  • En los contratos celebrados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, el plazo de vigencia mínimo se estipulaba por 5 años. Cabe señalar que este plazo de 5 años pasaba a ser de 7 años, cuando el arrendador fuera una sociedad.
  • En cambio, en los celebrados a partir del 24 de enero, la duración mínima volverá a ser de 3 años.

• Prórroga tácita:
  • En los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley, la prórroga tácita también se ampliaba a 3 años
  • A partir del 24 de enero este plazo volverá a ser de 1 año.

• Garantías:
  • El Real Decreto Ley también limitó las garantías adicionales a la fianza que el arrendador podía exigir al arrendatario, fijándose un límite cuantitativo de hasta dos mensualidades.
  • Para los contratos celebrados a partir del 24 de enero, al igual que ocurría con anterioridad al Real Decreto-Ley, no aplicará este límite para las garantías que pueda solicitar el arrendador.

• Alquiler de uso turístico:
  • El Real Decreto-Ley determinó la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico -exigiéndose la mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representasen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación. Estas mayorías también eran necesarias para establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.
  • Para los contratos celebrados tras la derogación de la norma, dicha modificación ya no resultará de aplicación.

• Medidas fiscales.
  • También en el ámbito de la fiscalidad de los arrendamientos de vivienda este Real Decreto-Ley, declaraban exentos estos arrendamientos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Sin embargo, los contratos celebrados a partir del 24 de enero, deberán volver a tributar por este impuesto, como ya lo hacían con anterioridad al 19 de diciembre. A estos efectos, destacamos que es el arrendatario quien debe soportar el tributo.

_{NOTA: Esta publicación contiene exclusivamente información general sobre la materia analizada. A través de la misma, Gabinet Vallribera-Baqués i Associats no emite opinión jurídica o técnica para un supuesto concreto. Por ello, nuestro Gabinete queda a su disposición para estudiar de manera personalizada la solución más adecuada para su caso. En todo caso, Gabinet Vallribera-Baqués i Associats no asumirá responsabilidad alguna en relación al contenido de esta publicación general.}